دهک های اخراجی از بازار مسکن - وبلاگ تور چین

به گزارش وبلاگ تور چین، جهش های مکرر قیمت مسکن در اواخر دهه90 باعث شده تعداد دهک های ناتوان از خرید خانه به 2برابر ابتدای آن دهه افزایش پیدا کند. 4دهه برنامه ریزی دولت ها در بخش مسکن از نگاه مرکز پژوهش های مجلس، مطلوب کم درآمدها نبوده به طوری که این گروه به ویژه در شهرهای بزرگ، بازنده ناکارآمدی تصمیمات بوده است. این تحقیق برای برنامه هفتم، سه پیشنهاد مکمل ارائه داده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، نتیجه مشترک 44 سال برنامه ریزی برای تامین خانه، به اخراج 6 دهک اول عایدیی در این بازار منجر شده است. به گزارش دنیای اقتصاد، این نتیجه از برآیند آنالیز آسیب شناسانه بیش از چهار دهه برنامه ریزی در حوزه مسکن (فاصله سال های 58 تا 1400)، در گزارش اخیر مرکز پژوهش های مجلس، به دست آمده است. به گزارش دنیای اقتصاد، مرکز پژوهش های مجلس در گزارش اخیر خود با عنوان تحلیل سیاست های مسکن در برنامه های پنج ساله توسعه اجتماعی، فرهنگی و مالی و رهنمودهایی برای برنامه هفتم توسعه، به موضوع افزایش دهک های اخراجی از این بازار اشاره نموده است.

در این گزارش به صراحت اعلام شده است تا ابتدای دهه 90 دهک های یک تا سه عملا به علت ناتوانی در پرداخت اقساط بانکی از حق دسترسی به مسکن مناسب محروم بودند؛ هم اکنون این سه دهک به صورت مطلق و دهک های چهارم و پنجم و حتی بخشی از دهک ششم نیز نسبتا قادر به تامین مسکن مورد احتیاج برای سکونت خود نیستند.طی سال های گذشته برنامه های مختلفی برای تامین مسکن کم عایدیها اجرا شده است اما با شکست یا توفیق حداقلی همراه شده است. براساس این گزارش، سیاستگذاری های حوزه مسکن طی دوره های مختلف مبتنی بر شناسایی اصولی و دقیق گروه های هدف براساس اندازه عایدی و شرایط مالی خانوارها نبوده و در نتیجه با به هدر رفتن بخشی از یارانه های پرداختی، الگوهای متفاوت نابرابری اجتماعی و مالی را بازفراوری نموده است.

با وجود تدوین سیاست ها و برنامه های متعدد در حوزه مسکن و تابع بودن سیاستگذاری از رویکرد کلان و ایدئولوژیک دولت ها، برون داد اجرایی در مورد تامین مسکن اقشار کم عایدی مطلوب نبوده و عملکرد دولت ها منجربه ایجاد مدل پایدار تامین مسکن برای گروه های مختلف عایدیی نشده است. به خصوص اینکه نتایج سیاست ها نشان می دهد که گروه های بهره مند از سیاست ها عمدتا دهک های اول تا سوم عایدیی و اقشار آسیب پذیر مانند افراد بی سرپرست و افراد با احتیاجهای خاص نبوده اند و این ناکارآمدی سیاستی خصوصا در شهرهای بزرگ قابل مشاهده است. نتایج این آنالیز بعلاوه نشان می دهد در عین حال که ناکارآمدی بازار مسکن برای مصرف نمایند ها در شهرهای بزرگ حادتر شده است، تورم شدید باعث تشدید تورم ساخت مسکن شده است. در این میان، کفایت وام مسکن برای متقاضیان به حداقل رسیده است.

کارنامه 7 دوره سیاستگذاری

بازوی پژوهشی مجلس، سیاست های مسکن در فاصله سال های 58 تا 68 و سپس 6 دوره اجرای برنامه های پنج ساله توسعه ای در کشور، را تشریح و مورد آنالیز قرار داده است.در دوره اول برنامه ریزی در فاصله سال های 58 تا 68 اصل برنامه بر قطعه بندی زمین و آماده سازی اراضی موات به شکل گسترده و واگذاری به مردم، قرار داشته است که آنالیز های بازوی پژوهشی مجلس در این باره نشان می دهد سیاست هایی مانند تشویق مردم به ساخت وساز جهت مصرف شخصی، توقف عملیات ساختمانی از سوی بخش خصوصی و حرکت دولت به جای بخش خصوصی با پیش فروش منجر به توسعه خانه دار شدن و مالکیت مسکن، کاهش جمعیت و افت خدمات شهری در بافت مرکزی و تاریخی شهرها و تشدید روند فرسودگی در بافت شهری شده است. در این گزارش اعلام شده است که اجرای این سیاست در نهایت به تشدید سرعت فرسودگی بافت شهرها انجامیده است. مشخصه این دوره انحصارگرایی دولتی در حوزه مسکن عنوان شده است.

دوره دوم برنامه ریزی در حوزه مسکن با برنامه اول توسعه یعنی فاصله سال های 68 تا 72 مصادف شد. اصل برنامه و سیاست تامین مسکن در این دوره بر مسکن استیجار و ایجاد شهرهای تازه متمرکز بود. مرکز پژوهش ها در این گزارش اعلام نموده است که به رغم هدف گذاری برای افزایش فراوری مسکن و کاهش انحصارگرایی دولتی، نتیجه این سیاست ها نیز تورم شدید در بخش مسکن بوده است. دوره سوم مربوط به فاصله سال های 73 تا 78 یعنی دوره اجرای برنامه دوم توسعه بوده است. اصل برنامه و سیاست مسکن در این دوره بر انبوه سازی و مسکن حمایتی و مسکن اجتماعی اتکا داشت که در نهایت منجر به افزایش قیمت و سوداگری مسکن شد. دوره چهارم، یعنی فاصله سال های 79 تا 83 که در آن برنامه سوم توسعه به اجرا عایدی اصل برنامه، مسکن استیجار و اعطای وام با حمایت از کوچک سازی و انبوه سازی بود که این سیاست ها نیز در نهایت با تحقق حداکثر 30درصدی مسکن استیجار، افزایش سوداگری، رواج تراکم فروشی و توسعه بافت فرسوده همراه شد. در دوره پنجم مصادف با سال های 84 تا 89 و اجرای برنامه چهارم توسعه اصل برنامه بر تدوین طرح جامع مسکن، تعریف مالیات بر زمین های بلااستفاده و اجرای مسکن مهر با سیاست زمین صفر، نهاده شد. نتیجه کار در این دوره هم این بود که صفر شدن قیمت زمین به افزایش هزینه دولت در زمین های 99ساله منجر شد.

از سوی دیگر، این سیاست ها تشدید مهاجرت به شهرهای بزرگ برای استفاده از مسکن مهر و البته خانه دار شدن قشر زیادی از جامعه را به همراه داشت. در دوره ششم (برنامه پنجم توسعه)، در فاصله سال های 90 تا 94، اصل برنامه مبتنی بر نوسازی سالانه 10 درصد بافت فرسوده بود که در این زمینه نیز هدف مشخص شده محقق نشد و عملا نتیجه کار را می توان عدم توفیق بیان کرد. در دوره هفتم (برنامه ششم)، فاصله 96 تا 1400، هم اصل برنامه، تعریف برنامه جایگزین مسکن مهر بود. در این دوره، طرح مسکن ملی مطرح شد و یکی از مهم ترین مشخصات آن نقش حداقلی دولت است. نتیجه کار در این دوره به شکل سقوط فراوری مسکن، از دسترس خارج شدن مسکن برای خریداران مصرفی، تورم بالا در ساخت و خرید مسکن نمود پیدا کرد.

دورشدن خانوارها از مسکن

در این گزارش در حالی به دورتر شدن مسیر دسترسی خانوارها به مسکن به رغم بیش از چهار دهه سیاستگذاری برای این حوزه اشاره شده است که عملا تعداد خانه های احداث شده در طول این سال ها از تعداد خانوارها سبقت گرفته است. با این حال به واسطه عدم اعمال سیاست های موثر، بخش زیادی از واحدهای ساخته شده به لیست خانه های خالی از سکنه و خانه های دوم اضافه شده یا صرف فعالیت های سوداگرانه در این بخش شده است. به این ترتیب، در انتهای برنامه ششم توسعه، تمامی شاخص های استطاعت مسکن کاهش قابل توجهی داشته و شرایط تامین مسکن برای خانوارها دشوارتر شده است. فراوری مسکن در استطاعت به شدت کاهش پیدا نموده است و زمان انتظار برای خانه دار شدن به نزدیک 50 سال رسیده است. تورم شدید در کشور نیز باعث افزایش هزینه های ساخت مسکن شده و اندازه کفایت وام خرید و ساخت به حداقل خود رسیده است. بازوی پژوهشی مجلس با اشاره به این واقعیت ها در حوزه مسکن تاکید نموده است که لازم و لازم است تا در قالب برنامه هفتم توسعه، سیاست های موثری به کار گرفته گردد و پیشنهادهای تازه برای تامین مالی و در نظر گرفتن مشوق های مختلف برای ساخت مسکن، ارائه گردد. چرا که مهم ترین مشکل مسکن در همه دوره های گذشته تا به امروز در کشور عدم سیاستگذاری جامع در این حوزه بوده است.

بالا بودن سهم قیمت زمین در هزینه تمام شده املاک، نامتعارف بودن قیمت زمین، محدودیت در فراوری مسکن، نگاه کالای سرمایه ای به مسکن و نه مصرفی و ناتوانی در کنترل سوداگری در این بخش از جمله مهم ترین دلایل آشفتگی و التهاب در این بازار ذکر شده است. بعلاوه فاصله بسیار زیاد بین اندازه عایدیها با قیمت مسکن به ویژه در کلان شهرها باعث سنگینی هزینه ها بر دوش مردم و دولت شده است و در نتیجه آن ساختار مالی و بودجه ای خانوارها نیز دچار آشفتگی شده است.

شرط بهبود شرایط و راهکارها

در این گزارش بر این موضوع مهم تاکید شده است که توجه به سیاست های درونی حوزه مسکن و عرضه آن بدون توجه به مولفه های اقتصاد کلان همانند ارتقای عایدی، رشد مالی پایدار و افزایش سطح استطاعت خانوار، نمی تواند التیام بخش شرایط نامطلوب بخش مسکن باشد. در این راستا، پیشنهادهایی نیز برای سیاستگذاری بهتر در بخش مسکن در قالب برنامه هفتم توسعه ارائه شده است. استفاده از شاخص های کمی مختلف و هدف گذاری های کمی با مشخص متولی و مسوول تحقق این شاخص ها در بخش های مختلف حوزه مسکن مانند مشخص هدف برای تحقق سهم مسکن از فراوری ناخالص ملی، تعداد پروانه های صادره، اندازه سرمایه گذاری در ساخت و ساز و ... یکی از این پیشنهادها است. از سوی دیگر بهره گیری از برنامه های مختلف مسکن سازی با توجه به احتیاجهای اصلی در بازار مسکن شامل مسکن استیجاری و ... توصیه شده است. ارائه معافیت ها و بر نامه های تشویقی ساخت وساز به شکل هدفمند ، به حداقل رساندن بوروکراسی ها و قواعد مانع فراوری مسکن و بعلاوه طراحی نظام حمایتی هدفمند مسکن جهت ارائه تسهیلات و پرداخت های حمایتی برای تامین مسکن از جمله این پیشنهادها است.